分布式光伏项目开发管理中的合规风险

《国家能源局关于印发分布式光伏发电项目管理暂行办法的通知》第二条定义分布式光伏发电是指在用户所在场地或附近建设运行，以用户侧自发自用为主、多余电量上网且在配电网系统平衡调节为特征的光伏发电设施。分布式光伏发电较集中式光伏电站具有“小而散”的特点，上述四点的合规风险主要是从集中式光伏电站式的角度阐述的，相较于集中式光伏电站式，分布式光伏电站在其自身的投资建设中也有独有的合规风险需要注意。
（1）建筑物产权合规风险

一般来说，投资方取得业主屋顶经营权主要有两种模式：租赁模式（租赁业主屋顶铺设光伏电板，发电上网，价格按照实时电价收取）和无偿使用模式（能源管理模式EMC，免费取得业主屋顶，电站发电供业主使用，电价九折）。针对租赁形式取得的屋顶使用权存在以下合规风险：

1. 屋顶租赁合同无效

租期最长不超过20年，超过部分无效。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零五条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租期超临时建筑使用期，超过部分无效。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。因建设工程规划许可证瑕疵致使合同无效。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。临时建筑批准手续存在瑕疵。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋未经竣工验收合格。法律依据：《中华人民共和国建筑法》第六十一条：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

2. 房屋有在先的抵押或被查封

物权变动不影响合同效力。先押后租，先封后租，可能导致租赁合同履行不能，此处存在合规风险。由于抵押或者查封行为发生在租赁行为之前，“买卖不破租赁”的原则此时将不能适用。承租人与出租人之间的租赁合同由于合同的相对性原则对抵押权人或查封人不具有法律上的拘束力，光伏项目的投资方即承租人只能就租赁合同向原房屋所有权人即出租人主张违约责任。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干题的解释（2020修正）》第十四条：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

3. 租赁合同登记备案防范可能纠纷

将签订的合同登记备案虽然不影响合同效力，但是当存在“一房数租”的情况时可以防止不必要的纠纷，从根源上杜绝合法权益被侵害的可能。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第五条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。针对无偿使用形式取得的屋顶使用权存在以下合规风险：房屋所有权人违约。房屋所有权人对其物权享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋使用期限没有限制，但是物权变动后所有权人发生变更，而合同具有